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Sonderkündigungsrecht im gemischt genutzten „Zweifamilienhaus“


Wohnen Mieter und Vermieter im selben Haus und sind nur zwei Wohnungen vorhanden, besteht ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573a BGB. Der Vermieter muss die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses dann nicht mit einem berechtigten Interesse wie Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen des Mieters begründen, sondern kann mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist ohne Begründung kündigen. Dies gilt auch, wenn neben den zwei Wohnungen weitere Räume im Haus vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als dritte Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, aber seit Anmietung des gekündigten Wohnungsmietvertrages nur noch als gewerbliche Räume genutzt worden ist.

Der Bundesgerichtshof stellt damit in seinem Urteil vom 25.6.2008 klar, dass es auf die tatsächlichen Verhältnisse bei Beginn des gekündigten Wohnungsmietverhältnisses ankommt. Für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes ist allein die tatsächliche Nutzung von zwei Wohnungen entscheidend; weitere Nichtwohnräume bleiben unberücksichtigt, selbst wenn die Nutzung zu Wohnzwecken möglich wäre. Da der BGH deutlich auf den Zeitpunkt der Anmietung der gekündigten Wohnung abstellt, ist ausgeschlossen, dass der Vermieter sein Sonderkündigungsrecht diesbezüglich selbst schaffen kann, indem er die dritte Wohnung während der Mietzeit der zweiten Wohnung in eine Gewerbeeinheit umwandelt. Eine beliebige Herstellung der Kündigungslage steht dem Vermieter somit nicht zur Verfügung, und der Mieter ist vor willkürlichen Kündigungen geschützt.

10/2008

 

 

vom 25.07.16 um 15:00