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Schimmel in der Wohnung


Gemäß § 569 I 1 BGB kann ein Mieter fristlos kündigen, wenn die Mieträume so beschaffen sind, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. In der Praxis wirft diese Vorschrift zahlreiche Probleme auf.

So besteht ein Kündigungsrecht grundsätzlich nur dann, wenn der Schimmelpilzbefall nicht auf ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Selbst ein solches ungeeignetes Wohnverhalten des Mieters wird aber beispielsweise nach dem Einbau von Isolierglasfenstern unerheblich, wenn es ein Vermieter unterlässt, den Mieter in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass es notwendig sei, das Heiz- und Lüftungsverhalten zu ändern.

Die Ursache für das Wuchern von Schimmelpilzen ist in der Regel nicht leicht zu klären. Ursache kann auch die Verkettung von Umständen sein, etwa das wandnahe Aufstellen von Möbeln durch den Mieter bei in bauphysikalischer Hinsicht ungenügend gedämmten Wänden. Wenn es in der Wohnung schimmelt, schlägt daher die Stunde der Fachleute. Die fachkundigen Ratschläge reichen von "den Schimmel verschließen, nicht entfernen" bis zu "einfach drüberstreichen ist keine Lösung".

Juristisch ist von Bedeutung, dass eine "erhebliche Gefährdung der Gesundheit" nicht vorliegt, wenn der Mangel sofort behoben werden kann. Dies ist nicht nur bei einem Heizungsausfall der Fall. Vielmehr meinen manche Gerichte, auch der Schimmelbefall einer etwa 2 qm großen Fläche sei bei einer malermäßigen Behandlung der Wand mit einem Fungizid leicht zu beheben. Gerade der Einsatz solcher Gegenmittel führt jedoch unter Umständen zu einer erheblichen Belastung der Raumluft, und zwar auch noch einige Zeit nach der Anwendung.

Zu beachten ist im Übrigen, dass nach objektiven Gesichtspunkten beurteilt werden muss, ob eine "erhebliche Gefährdung der Gesundheit" vorliegt. Abzustellen ist daher nicht auf den besonderen Gesundheitszustand eines Einzelnen. Es reicht daher nicht aus, wenn etwa Allergiker, Säuglinge, Kinder oder betagte Menschen besonders anfällig sind.

Allerdings lässt die Rechtsprechung den begründeten Verdacht einer Gesundheitsgefährdung genügen, selbst wenn sich später anderes herausstellen sollte.

Der BGH hat aber jüngst die Kündigungsmöglichkeiten für Mieter erheblich eingeschränkt. Er verlangt nunmehr, dass ein Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist setzt (NZM 2007, 439); eine solche Fristsetzung kann nur im Ausnahmefall entbehrlich sein.

Mieter gehen daher mit einer auf Schimmelpilzbefall gestützten Kündigung eines Mietverhältnisses ein erhebliches Risiko ein. Unter Umständen droht ihnen, für einen erheblichen Zeitraum mit doppelten Mietkosten belastet zu werden. In jedem Fall sollten Mieter, aber auch Vermieter, anwaltlichen Rat einholen.

6/2008

 

vom 25.07.16 um 15:10