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Mietkaution


Ein Vermieter kann von seinem künftigen Mieter die Zahlung einer Mietkaution nur dann verlangen, wenn dies im schriftlichen Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist. Zwar können Mietverträge in der Regel auch mündlich geschlossen werden. Gleichwohl sollte man unbedingt darauf achten, daß auf jeden Fall ein schriftlicher Vertrag, der alle getroffenen Vereinbarungen enthält, geschlossen wird.

 

Die Höhe der vom Mieter zu zahlenden Kaution ist zwischen den Parteien frei verhandelbar. Allerdings darf die Kaution das dreifache der auf einen Monat entfallenen Miete nicht überschreiten. Bei dieser Rechnung sind die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten nicht mitzuberücksichtigen. Insofern ist allein die dreifache Nettomiete ausschlaggebend.

 

Neu geregelt hat der Gesetzgeber zwischenzeitlich auch, daß der Mieter berechtigt ist, die vereinbarte Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu zahlen. Die erste Teilzahlung ist sodann zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

 

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, eine ihm als Kaution überlassene Geldsumme, getrennt von seinem Vermögen, bei einem Kreditinstitut anzulegen. Die hierbei erwirtschafteten Zinserträge stehen dem Mieter zu.

 

Wann hat nun der Vermieter die Kaution zurückzuzahlen, wenn das Mietverhältnis beendet ist?

 

Eine entsprechende gesetzliche Regelung gibt es insoweit nicht. Die meisten Mieter glauben, daß mit Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution sofort zurückzuzahlen ist. Dies ist allerdings nicht richtig. Es hat sich aber eine Rechtsprechung dahingehend gebildet, daß ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, die erhaltene Kaution "in angemessener Frist" abzurechnen. Als angemessen sehen die Gerichte eine Frist von drei bis sechs Monaten an.

 

Selbstverständlich verlängert sich die Frist dann, wenn bestehende Ansprüche noch ungeklärt sind. So sichert nach ständiger Rechtsprechung eine Mietkaution auch Ansprüche auf mögliche Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Ist also eine solche Mietnachforderung zu erwarten, so kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der Frist einbehalten, die ihm das Gesetz zur Abrechnung der Betriebskosten gesetzt hat. Gemäß § 556 BGB hat der Vermieter über die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Zu vorherigen Teilabrechnungen ist der Vermieter nicht verpflichtet.

 

Wenn der Mieter mit der Rückzahlung der Kaution später nicht so lange zuwarten will, dann hat er die Möglichkeit, mit dem Vermieter zu vereinbaren, daß Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht von der gezahlten Kaution gesichert werden sollen. Sodann müßte der Vermieter dann spätestens nach sechs Monaten die Kaution erstatten.

 

5/2006

 

vom 25.07.16 um 15:12